Ingatlantudástár - adózási előírások Eladók számára

Irodánkban állandóan elhangzó kérdés Ügyfelek részéről, hogy esetükben kell-e illetve milyen mértékben adózni lakóingatlanuk eladásakor. Nézzük a szabályozást itt most lényegre törően.

Magánszemély ingatlanértékesítésből és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmét a bevételből kiindulva, a költségek és a tulajdonban tartás időszakát figyelembe véve kell meghatározni. Ezen jövedelem és az adójának megállapításáról a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 59-64. §-ai rendelkeznek.

Személyi jövedelemadó fizetése akkor merülhet fel, ha az eladó a lakóingatlant a vásárlást követő 5 éven belül magasabb eladási áron adja el, mint amilyen összeget az ingatlan megszerzésére fordított. Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az eladás évében bevételnek tekinteni.

Mi az ingatlan szerzésének az időpontja?

A szerzés időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz (régi elnevezéssel a földhivatalhoz) benyújtották. 

Hogyan kell a jövedelmet megállapítani?

2018. évi átruházás esetén a számított összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint számított összeg minősül jövedelemnek: 

Példa az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem kiszámításához

Egy magánszemély 2018. évben 24 millió forintért értékesíti a 2014. évben 16 millió forintért vásárolt házat. Az adásvételi szerződés alapján a vevő a vételár összegéből 14 millió forintot a szerződés megkötésekor az eladónak átad, a maradék 10 millió forintot pedig a következő négy évben részletekben fizet meg, amelyre tekintettel még 1 millió forint kamatot is fizet. A kamatfizetésről az adásvételi szerződés rendelkezik. Az eladó kicseréltette a külső nyílászárókat és megcsináltatta a ház szigetelését. A munkálatok számlával igazolt költségei 3,5 millió forintot tettek ki. 2017. évben a lakás ki lett festve, amely munkálatokról 500 ezer forintos számlával rendelkezik. (Ez a munkálat állagmegóvásnak minősül, de nem lehet elszámolni, mert nem éri el a bevétel 5 százalékát (1 250 000 forintot).) Az átruházással összefüggésben felmerült számlával igazolt költségek összesen 500 ezer forintot tettek ki.

Az ingatlan eladási ára                                                                                                                                                         24 000 000 Ft

A vevő által fizetett késedelmi kamat                                                                                                                                  1 000 000 Ft

Az ingatlan szerzési összege:                                                                                                                                               16 000 000 Ft

Az értéknövelő beruházások                                                                                                                                                 3 500 000 Ft

Az átruházás költségeinek összege                                                                                                                                          500 000 Ft

Adóköteles jövedelemnek minősül a számított összeg 30%-a                                                                                        1 500 000 Ft

A 2018. évi ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 15 % személyi jövedelemadót kell fizetni. Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni. A 2018. évben történt értékesítés esetén a 18SZJA nyomtatványon kell a jövedelmet bevallani az adót megfizetni 2019. május 21-éig, egyéni vállalkozók esetében 2019. február 25-éig. Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik. A törvény rendelkezése szerint az adózással összefüggő minden iraton fel kell tüntetni a magánszemély adóazonosító számát.

[Nemzeti Adó- és Vámhivatal]

2018-06-11